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施杰
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#1
本貼發表於 2009-6-13 09:33 AM |
標題: [轉帖] 一个上海本地年轻人对上海房价走势的看法 |
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上海房价不会跌？
本人出生在上海，长在上海，现在正准备结婚，因而关注上海房价有1段时间了。对于上海房价的走向，想说说自己的观点。（说的不好请别问候我的家人）
房价会不跌，如果从绝对价格来说，我认为是不会跌的，可能还会上涨，但是从居民平均收入比来说，房价应该也必须要“跌”，但这个过程没有3，5年是不能实现的。
第一：地方政府不想房价跌。
就上海来说，作为全国的金融中心和经济大省，承担着保持GDP增长比例的重担。政府要员也需要通过经济增长来巩固自己的政绩。每年10%的增长不是那么容易达到的，前期通过钢铁，汽车等重工业的支撑，和中期IT，计算机等高科技领域的兴起，还能够维持，但是当这些方面都趋于饱和的情况下，房价无疑成为了政府稳定增长的救命稻草。相信大家都知道“吃屎经济”吧，我们的房产也是一样的。同样一套房子，造好之后没有人居住，仅仅是转了几次手就翻了几倍，没有产生任何实际价值增长，但是轻轻松松GDP上去了，政府高兴还不及那。
但是大家知道，房子作为固定资产是有折旧率的，刚开始几年可能不明显，十几年之后，就相当明显了，但是地方政府官员管不了那么多，那个时候，他可能都升到中央，抑或自己早就捞足了。
第二：银行不负责，不健全
记得有过这样一个例子，一套房子50万，首付20万，贷款30万。之后卖给自己的亲戚80万，依次类推，同样一套房子，最终成了200多万，从中可以从银行赚得很多差价。有人问，每个月还不出怎么办，不是有条款吗，还不出你把房子收回去好了。最终的结果是银行拿到50万的房子和150万的坏账。怎么办，银行不敢降价，只好加到220万再卖。
归根结底，是我们不健全的诚信体系和随意的银行放贷，造成了房价的虚高。
如果开发商想要贷款，只要弄点回扣给行长，书记甚至一个小主任，就能轻松贷到钱，这就给了一些没有实力的开发商乘机炒作的空间。就算携款私逃了，也没什么，那钱都是国家的。呵呵，大家听说个3年自然灾害饿死过什么领导人没有，那亏损的钱，最终要从老百姓身上抽回来的。
第三：媒体产业垄断，信息不通。
房价高，没有人买就是了，但是现状是依然有人多老百姓热衷于买，还抢着要买，这当中就是我们的媒体的“功劳”了。我们有太多的专家，学者，教授在媒体里面发表自己的想法，其实发表的地方政府的希望，什么希望，看看第一条吧
第四：缺少对开发商的有效监督。
1个新开楼盘，到底有多少卖出去了，这个永远只有开发商知道。想从开发商得到什么可靠信息几乎是不可能的，就像满大街的大甩卖还有XX天一样。老百姓的不到确切的信息，造成了这种洛阳纸贵的假象。其他如房子质量不过关，随意根改房屋结构，绿化面积等等，更是屡见不鲜，原因就是缺少有效的监督。
大家可能不知道，一个开发商开发一个楼盘，需要有5个方面，具体我记不清了，但有其中是有一个监察部门的，你问那为什么还有这样的事情发生？呵呵，告诉你一个可笑的事实，这5个方面，都是由开发商出资组建的，也就是说这个监察部门拿的是开发商的钱，那怎么可能不帮开发商说话那。
第五：中国传统文化+时尚思想
中国人对于家的概念可谓十分特别，在中国人的传统观念中，“家”是在是太太太太重要的一个东西了，而这个家最基本的要素就是“房”，一个人想在某地安家，没有房那等于没安好家。看看我们老祖宗留给我们的名言：居者有其屋；安居乐业等等，都将房子看的非常重,所以现在大家还是拼命的想买房。
还有就是些新的思潮，没有房子=没有地位，没有房子=没有面子，没有房子=没有老婆。。。。。。特别是最后那条，我想大部分专家眼中的刚性需求——婚房，就是这样来的吧。
其实中国城市的住房私有率高达75%（全国82%因为包括农村），而世界发达国家平均水品是50%左右，就是一半是买，一半租。我国这么高的私有率及就是上面说的思想在作怪。
根据上面所有的几点原因，我认为短期内是无法解决的，所以想要房价马上下跌是不可能的，甚至还有可能继续上涨。但是从长远角度看，房价的下跌是必然的。
第一：WTO 5年缓冲期的结束
届时那个更有实力的开发商的到来，运用他们更科学更合理的建设理念，同样的房子，可以降低更多的成本，加上为了开拓中国市场，打响自己的品牌，无疑价格是他们最大的优势，也是最行之有效的手段。那个时候同样的价格你愿意买谁的房子？同样的房子你是不是愿意花更少的钱？
还有管理更严明的银行，他们拥有更好的投资环境，将是买房人的首选，那样原本在中国银行手里的房子更加每人要了。
第二：中央的不断调整政策。
前面提到了，希望房价不跌的地方政府，中央的调控决心是肯定的。虽然中央没有说要跌，但是稳定价格是肯定的。稳定住，从长期来看就是下跌。现在来看，中央的调控收到了一定的效果，至少成交量下来的，对外资的控制也将对高端房产有一定的冲击，整个房产的崩盘，总是从最高端开始的。
第三：中国（上海）总体的经济发展
上海总体的经济发展是可以预见的，就单个城市来说，进入中等发达水平还是指日可待。那么怎么才算是向发达水品靠拢那？那就是人均可支配收入比例的提高。也就是说衣食住行的花费比例不断减少。所以如果脱离人均收入谈房价，是没有意义的，因为就事物发展规律来说，总是前进的，但是和收入结合起来看，比例小了，就等于房价跌了。
上面说的就是我对房价的看法，最近看到论坛上[曾经坚信房价会落，现在已经动摇了]等这样的贴子，一些新上海人对房价下跌已经失去的信心，好像只有自己才是想买房的，其实很多上海本地人的需求也是有的。就我所知，大部分上海人的房子都在1~2套，就算是2套，1套要不就是在郊区，要不就是很小。所以如果有结婚等的刚性需求，其购房的意愿还是很强烈的。所以，我认为购房消费者的最大群体就是结婚人群（包括上海本地的和新上海人），别和我说境外人士，查查上海排在世界最适合居住得的城市里面第几位，人家有钱就是想有好的生活环境，上海，还差得很远。
对于这些人，我想说的是，近期的房价还不稳定，可能有较大变动，多观望点时间再决定。在上海有家人的，就和家人挤一挤，回家就有现成饭，生了孩子还有人带，新上海人也可以租，工作换到哪里租到哪里，多方便，每月省下不少交通费。还有现在上海房子的物业费贵的吓人，有电梯的都要2块以上，一个90平米的房子一个月要200，加上扫家费，有线电视等等，还是租核算。
当然我这样说肯定有人要反对，跳出来叫，说什么看你不买以后等着哭吧什么的，呵呵，我是不会哭的。我的理念就是花我认为合适的钱买我认为合适的房子。
希望写这些能对大家有点帮助。
[ Last edited by 君臨天下 on 2009-6-13 at 11:40 AM ]
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